Такой вопрос сегодня стоит на повестке дня общих очных и заочных собраний жильцов в Братске. Управляющие компании предлагают собственникам квартир взять управление в свои руки. Однако далеко не все понимают, что такое непосредственное управление и почему вдруг возникла сия тема. Мы попытались в этом разобраться.

По Жилищному кодексу управлять многоквартирным домом может либо управляющая компания (УК), либо товарищество собственников жилья (ТСЖ) и жилищно-строительный кооператив, либо непосредственно владельцы квартир. Если частные УК появились еще в 2003 году, первые ТСЖ были организованы более пяти лет назад, то непосредственного управления в Братске пока не было. Лишь в октябре этого года жители некоторых домов изъявили желание перейти к новой форме управления. На сегодняшний день таких домов в городе насчитывается более 350.

Почему вдруг?
Как пояснил директор «Жилтреста» Альберт Борозна, переход к непосредственному управлению вызван требованием времени, это один из шагов на пути реформирования ЖКХ. Не секрет, что одним из поводов для проведения реформы послужили многочисленные жалобы жильцов на управляющие компании, мол, и обслуживают некачественно, и деньги непонятно куда идут. По мнению разработчиков законов, избежать злоупотреблений и нецелевого использования средств поможет управление домом самими жителями. Это первая причина, почему вдруг возникла тема новой формы управления жилфондом.
Вторая причина – мы рискуем потерять управляющие компании. Дело в том, что с 1 января 2013 года вводятся новые нормативы на тепло, которые существенно ниже фактического потребления. Для жильцов, которые расплачиваются за коммунальные услуги по нормативам, это, безусловно, выгодно. Зато невыгодно, более того, ведет к банкротству управляющую компанию. Собирая деньги с жителей по нормативам, она расплачивается с поставщиками ресурсов по факту потребления, в итоге на УК падают все дополнительные расходы. Причем, расходы немалые, ведь платежи за коммунальные услуги, в том числе, за отопление и горячую воду, составляют львиную долю в общей сумме квартплаты - от 68 до 80%. Погасить их будет сложно и при стопроцентной оплате за ЖКХ-услуги, а у нас, как известно, далеко не все жители являются добросовестными плательщиками. Даже сегодня, чтобы люди не остались без воды и тепла, управляющая компания вынуждена иногда погашать долг ресурсоснабжающим организациям (РСО) в том числе за счет средств, поступивших за содержание и ремонт жилого помещения. При новых нормативах и отсутствии общедомовых приборов учета предприятие, вынужденное отвечать за неоплату услуг по поставке ресурсов, обанкротится неизбежно и быстро.
Казалось бы, правительство РФ этот момент предусмотрело. До 1 июня 2013 года закон обязывает установить общедомовые приборы учета, которые позволят учитывать фактические затраты ресурсов, и тогда УК станут платить РСО столько, сколько перечислят жители. Но на сегодняшний день таких счетчиков в жилфонде Братска установлено только 25% от потребности. Обеспечить этим оборудованием дома законодатели обязали поставщиков тепла. Следуя закону, руководство «Иркутскэнерго» провело тендер, определило подрядчика, согласовало график. Однако довольно сложно представить, что за полгода удастся поставить более 800 приборов. Мало того, что такое мероприятие требует существенных финансовых затрат, это еще и технически сложно выполнить, поскольку в городе не так много нужных специалистов.
Поэтому для управляющих компаний жизненно важно, чтобы жильцы рассчитывались отдельно с ресурсниками и отдельно с управляющей компанией, а это возможно лишь при переходе на непосредственное управление.

Что такое непосредственное управление?
Как гласит закон, непосредственное управление - это когда каждый жилец заключает договор не только с управляющей компанией на содержание и обслуживание дома, но и с коммунальными структурами - на тепло, водоснабжение и водоотведение. На основании этих соглашений он и оплачивает услуги ЖКХ. Собственник жилья получает три квитанции: за холодную воду и водоотведение - от «Братскводсистемы», за отопление и горячую воду - от «Иркутскэнерго» и за жилищные услуги - от управляющей компании. Причем размеры платежей, а также способ оплаты остаются прежними – человек может платить за квартиру там, где привык, – в кассе служб по работе с населением, на почте или через платежные терминалы.
«Вряд ли разделение финансовых потоков принесет неудобства жителям – оплачивают же они отдельно за электроэнергию, телефонную связь, домофон и сигнализацию. Зато люди лучше будут понимать, куда и сколько уходит денег, которые они платят за жилищно-коммунальные услуги. К тому же, если ранее за долги УК теплоснабжающие организации могли легко отключить дома, а то и целые микрорайоны от горячей воды, то при непосредственном управлении лишить услуги добросовестного плательщика за долги соседа будет уже нельзя, поскольку каждый из них заключил собственный договор с поставщиком», - считает директор «Жилтреста».
Как же осуществляется непосредственное управление многоквартирным домом? Органом управления в этом случае является общее собрание собственников помещений. Именно на собрании принимаются все решения по содержанию и ремонту общего имущества, по предоставлению коммунальных услуг, по распоряжению общей долевой собственностью. Для общения с поставщиками услуг жильцы могут выбрать уполномоченного представителя дома, действия которого будут основываться на решении общего собрания, отраженном в протоколе. Он, к примеру, обойдет все снабжающие организации, возьмет у них бланки договоров и принесет жильцам. Вопрос решается гораздо проще, если имеется совет многоквартирного дома. И жителям, так или иначе, придется его создавать, поскольку законодательство требует участия представителей дома в подписании всех документов и составлении планов.

Недостатки очевиднее достоинств
И у жителей, и у поставщиков жилищно-коммунальных услуг отношение к переходу на новую модель управления многоквартирными домами неоднозначное. Неудивительно, ведь здесь сколько плюсов, столько и минусов. Казалось бы, для жителей одним из преимуществ непосредственного управления многоквартирным домом является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или управляющей компании. Однако это же становится и главным недостатком в случае, если в доме проживает достаточно большое количество собственников. Ведь чем больше дом, тем больше проблем с его управлением и больше разногласий между жильцами. Найти же такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов, достаточно сложно. Тем более что законодатели забыли определить, за какое вознаграждение он будет это делать. То есть выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению минимален.
Очень настороженно относятся к идее перехода и ресурсоснабжающие организации (РСО). Одно дело взыскать в полной мере средства с управляющей компании, другое – самим работать с населением. У РСО пока нет ни опыта, ни структур по взысканию долгов с населения. Не вдохновил их и пример «Братской электрической компании», которая первой стала заключать договоры на поставку тепла и горячей воды непосредственно с жителями, так как БЭК потеряла четверть доходов.
Не в восторге от происходящего и управляющие компании. С одной стороны, разделение финансовых потоков существенно облегчает их задачу, поскольку деньги, которые люди направляют на содержание и ремонт жилого фонда, никуда не уйдут, они так и будут поступать в бюджет трестов ЖКХ. С другой стороны, пространства для финансового маневра не остается совсем. Между тем, как говорит Альберт Борозна, в случае перехода собственников жилья на непосредственное управление домами, компании не собираются бросать их на произвол судьбы. Договор между жильцами и УК представляет собой целую брошюру, где оговариваются все моменты, связанные с управлением домом, и расписан весь перечень услуг. Их не станет меньше. При непосредственном управлении жилищники, как и прежде, будут контролировать поставку ресурсов до квартир, обслуживать систему отопления и так далее. Останутся в управляющих компаниях и аварийно-диспетчерские службы для устранения аварий.
Понятно, что принуждать жильцов насильно переходить к непосредственному управлению никто не может. Согласно Жилищному кодексу, это должно быть добровольное решение большинства жителей дома. Но если по домам будут чрезмерные коммунальные расходы, грозящие банкротством УК, она по закону вправе отказаться от управления домом.