Три кирпичные 14-этажные «башни» товарищества собственников жилья (ТСЖ) «Радикал» на улице Советская выглядят сегодня островком благополучия на фоне окружающей действительности. Особенно заметным это стало нынешним летом, когда многолетняя работа по превращению придомовой территории в красивый и уютный двор принесла свои плоды – ТСЖ «Радикал» стало победителем в городском конкурсе благоустройства.

«Самостийность» жильцы дома на Советской, 20 объявили практически сразу после того, как в законе появилось понятие «товарищество собственников жилья» - в мае 2005 года. Идея взять управление домом в свои руки пала на благодатную почву – на тот момент не прошло еще и 20 лет с тех пор, как 14-этажки были сданы молодежным жилищным кооперативом (МЖК). Большая часть жильцов строила эти дома своими руками, для себя и своих семей. То есть, в отличие от горожан, которым квартиры «дали» (как известно, бесплатное мы не ценим), они с самого начала стройки чувствовали себя ХОЗЯЕВАМИ, и это чувство не успело «выветриться». Кроме того, у них уже имелись опыт общей ответственности, совместной работы да и просто хорошие отношения с соседями (залог доверия). В результате жильцы вместо того, чтобы страдать от иждивенческой мысли, что государство их «бросило», взяли дело в свои руки, сменив аббревиатуру МЖК на ТСЖ.

Председатель правления ТСЖ «Радикал» Валерий Усталов был одним из инициаторов его создания. Двадцать шесть лет он трудился на ниве образования, а последние 5 лет перед уходом на пенсию совмещал работу в школе и в правлении ТСЖ. Опыт директора школы очень пригодился ему на должности председателя.

- Перемены начались с дома №20. Когда вышел закон, мы посмотрели, в каком состоянии находится наш дом, и решили взять дело в свои руки. Я этот дом строил. Хорошая, кстати, была программа - молодые специалисты объединялись в кооператив, брали на работе отпуск на 1,5 года и занимались строительством. Плохо, что сейчас такой нет. Молодые семьи вместо того, чтобы развлечения искать, объединились бы, взяли кредит и построили себе жилье – дешевле бы вышло! У нас ведь даже свое кабельное телевидение работало, это потом на его базе был создан «Телеос».

Мы на общем собрании приняли решение о создании ТСЖ, подсчитали ресурсы и затраты и поняли, что в отдельно взятом доме это делать невыгодно – пришлось бы искать сантехника и электрика на полставки. Предложили присоединиться соседям – все МЖК-овские, все друг друга знаем.

Жизнь за забором

Жители соседних домов заметили результаты бурной деятельности ТСЖ «Радикал» тогда, когда четырнадцатиэтажки обнесли металлическим забором. Привыкшие ходить к мини-рынку напрямик ворчат до сих пор. Однако для правления ТСЖ вопрос безопасности стоял особенно остро:

- В доме №20 нет квартиры, которую не пытались бы вскрыть. Одну грабили трижды. А за 8 лет после создания ТСЖ у нас - ни одной квартирной кражи. Мы живем по соседству с мини-рынком, поэтому была огромная проходимость, грязь, воровство. В подъездах и около домов выпивали, ходили в туалет, мусорили. У «Телеоса» тогда не было дополнительных офисов, и все клиенты ехали сюда – машины только что на крыльце не парковали! «Скорой» и мусоровозу подъехать нельзя было.

Мы изучили опыт крупных городов и решили огородить территорию. Ограждение спланировали так, чтобы не мешать движению. Провели разъяснительную работу. На общем собрании 80% жильцов одобрили наше решение. Схему проекта согласовали в градостроительном комитете. Там нас пытались отговорить, но потом сказали, что в нормативных актах нет прямого запрета на ограждение придомовой территории (хотя разрешения тоже нет). На приобретение и установку забора собирали деньги в зависимости от площади квартир. С 3-комнатной платили около 3 тысяч. Зато теперь у нас дети, машины и деревья – в безопасности.

Мы недавно сравнили фотографии нашей придомовой территории, сделанные со спутника 2 года назад и нынешним летом. Конечно, еще не все мечты воплощены в жизнь – не хватает денег и рук, но отличия разительные. Пустырь превратился в зеленую зону. На придомовой территории было две детских площадки, старые и небезопасные. Мы их разобрали. Половину двора отдали под парковку, а другую благоустроили. Завезли 80 тонн плодородного грунта, 200 тонн песка, 200 тонн щебня. Теперь у нас растут более 400 деревьев и кустарников (всего 17 видов, даже малютка-кедр есть), газоны и цветы (ежегодно высаживаем более 3 тысяч, с учетом времени цветения), новая детская площадка. На будущий год планируем установить беседки и разбить клумбы, поэкспериментировать с газоном. На пустовавшем верхнем этаже в доме №20 мы оборудовали теплицу-оранжерею и теперь цветочную рассаду выращиваем сами.

На парковку на 80 мест скидывались только владельцы автомобилей – по 2 тысячи с машины. Мест хватает не всем, в очереди стоят 12 человек. Членские взносы на содержание – 400 рублей в месяц (против 1200 рублей на платной стоянке вдалеке от дома). Все деньги идут на зарплату персоналу и развитие – недавно мы смонтировали электророзетки для прогрева двигателя, чтобы водители не жгли зря бензин и не загрязняли воздух. Установили камеры видеонаблюдения. Еще мы приобрели автоматическую систему контроля – на въезде во двор стоит шлагбаум, который сам поднимается перед машиной, госномер которой имеется в базе данных. В базу занесены все машины экстренных служб и мусоровозы. Это приобретение также обошлось в 2 тысячи для каждого автомобилиста. Зато теперь посторонних машин во дворе нет.

Мой дом – моя работа!

- Жильцам даны большие права, только вот пользоваться ими мало кто готов. Люди боятся создавать ТСЖ, брать на себя ответственность. И не думают, что могут тем самым обеспечить себя работой. Не стоит выбирать председателями бабушек и дедушек только на том основании, что «они все равно дома сидят». Первые два года нам пришлось основательно поработать ногами, заключая договоры, встречаясь с поставщиками услуг и ресурсов. Опыт показал, что можно добиться даже снижения затрат, если грамотно вести переговоры. Тут нужен грамотный, инициативный человек, примерно от 25 лет до пенсионного возраста. Это ведь та же самая административно-хозяйственная деятельность, поэтому председателем может работать, например, бывший завхоз или руководитель предприятия или учреждения. К сожалению, учебные заведения не готовят председателей ТСЖ, хотя в крупных городах созданы курсы. Многие приходят к нам, просят поделиться опытом, но энтузиастам, которые пытаются создать ТСЖ, часто «бьют по рукам» жильцы, подозревая их неизвестно в чем. Сегодня в городе насчитывается всего 44 товарищества, хотя есть 100-тысячные города, в которых работают 100 ТСЖ.

Кроме того, очень важно найти источники для дополнительного дохода, такие как аренда нежилых помещений (подвал, чердак, крыша), размещение рекламы на стенах дома и т.д. Когда мы начинали, арендаторами у нас были только «Билайн» и «Телеос», а сейчас с ТСЖ сотрудничают уже 9 фирм. Это большое подспорье – не будь их, сделать нам удалось бы не больше половины от достигнутого.

«У нас конкурс на место дворника и уборщицы»

- До появления ТСЖ в каждом доме было по 4 консьержки – это 12 человек, которым нужно платить зарплату. Мы решили переходить на современную технику - установили видеокамеры на первом этаже, при входе, в лифтах, на территории – всего 28 штук, и вывели изображение на мониторы в круглосуточной диспетчерской. Теперь у нас 5 сменных диспетчеров, и каждая получает по 10 тысяч рублей (для работы такого рода очень неплохо), а двери открываются дистанционно или с помощью ключа-кнопки. Был случай, когда женщина впустила в дом двоих мужчин и они ее ограбили в лифте. Диспетчер это увидела, заблокировала дверь и вызвала милицию. Лифты просматриваются на 180 градусов, поэтому портить кабины у нас перестали – «авторы» мгновенно приобретают известность.

Сейчас в ТСЖ работает 17 человек. У нас свои сантехник, электрик, маляр, плотник, дворник, уборщица, своя лифтовая служба (поэтому все неполадки устраняются очень оперативно). На место уборщицы и дворника – конкурс, много желающих. Мы стараемся непроверенных людей к работам не допускать – когда жильцы сами ищут мастеров, система в целом получается ненадежной, так как делают кто во что горазд.

Своевременные ремонт и обслуживание – страховка от аварий

- Первые пару лет у нас такие катастрофы были – по 6-8 этажей топило, лифтовые шахты заливало! Немало пришлось вложить в ремонт и замену оборудования. Зато сейчас у нас везде шаровые задвижки, в случае необходимости можно отключать уже не весь дом, а только один стояк. Качественное оборудование и своевременный ремонт дают снижение числа аварий – арифметика проста. Мы приняли участие в программе капремонта, предусмотренной федеральным законом №185, и заменили тепловые узлы на современные, с электронным регулировочным оборудованием. Пять процентов стоимости собрали жильцы (по рублю с квадратного метра), остальные 3 млн 600 тысяч нам выделили из Фонда ЖКХ. Это, а также установка счетчиков, позволяет экономить на отоплении – мы платим 17,75 руб. за квадратный метр.

Индивидуальные приборы учета установлены в каждой второй квартире. Те, у кого их нет, платят за воду по 374,1 рубля с человека (эту сумму дает деление показаний общедомового счетчика за минусом показаний индивидуальных приборов, с учетом расходов на общие нужды – поливку, уборку и т.д.). Был период, когда выстроилась очередь из желающих установить счетчики. И мы договорились с фирмой о приобретении партии приборов по заводской цене.

Экономия очень заметная – по данным ООО «Братскводсистема», потребление воды в наших домах упало вдвое. Один дедушка-жилец рассказывал, что теперь он чистит картошку на газету и лишь потом ополаскивает ее, а раньше лил воду все время, пока чистил.

Эти товарищи нам не товарищи!

ТСЖ – некоммерческая организация, которая стремится к наиболее эффективному управлению собранными средствами и снижению затрат. Небольшой жилой фонд товарищества делает его мобильнее, но в то же время и уязвимее, ведь расходы подсчитаны впритык, до копейки. Поэтому долги по квартплате, которые в крупных управляющих компаниях как-то перекрывают, бьют по ТСЖ особенно больно. Есть должники и в ТСЖ «Радикал» - на 30 сентября 2013 года дом №20 недоплатил 127 885 рублей, дом №18 – 155 860 рублей и дом № 16 – 426 073 рубля.

- Злостных неплательщиков немного. Зачастую долги возникают случайно – кто-то уехал в отпуск, не заплатив, кто-то взял кредит и не сумел найти деньги на квартплату, кто-то ребенка в школу собирал и т.д. Хотя есть у нас один «принципиальный», который живет с семьей в квартире отца и считает, что квартплату брать должны с владельца (а тот - пенсионер-инвалид, находится на стационарном лечении). Мы периодически подаем документы в суд, а приставы взыскивают долг с пенсионного счета владельца квартиры. И это продолжается годами.

Вообще, чтобы взыскать долг по суду, необходимо порядка 3 месяцев. А Иркутскэнерго ждать не желает – сразу начисляет пени. Мы собираем деньги за отопление по схеме 1/12, разделив годовые расходы на 12 частей. Но затраты сложно предсказать, ведь счет-то выставляется за гигакалории. В морозы могут начислить и 600 тысяч в месяц, а у нас собираемость – всего 500. В течение года Энергосбыт предъявляет иски по задолженности в арбитражный суд, но свести баланс к нулю практически нереально. К счастью, теперь закон позволяет нам начислять проценты по долгам за квартплату.

У властей ТСЖ на особом положении

- В ТСЖ «Радикал» 243 квартиры, более 70 жильцов имеют льготы. Однако администрация не желает идти нам навстречу. Асфальтировали в городе дворы и подъездные пути – нашу заявку не включили. Мы обращались с заявкой о замене лифтов – отказали, в городе есть более изношенные. На модернизацию противопожарного оборудования тоже ни копейки не выделено (установили новые дымоуловители и починили вентиляцию, работы обошлись в 180 тысяч рублей). А ведь у нас живут такие же налогоплательщики, которые имеют те же права, что и прочие! Кроме того, мы не просили 100% стоимости работ – готовы внести свою лептуъ.

Очень много проверяющих, все требуют гору документов, требования с каждым годом растут, и выполнить их все просто нереально. Особенно «лютует» Госпожнадзор. Заставили заменить двери в электрощитовых на сертифицированные герметичные, а потом пришли с проверкой во время монтажа датчиков (их установили более 200 в трех домах) и оштрафовали: «на момент проверки система в неработоспособном состоянии». А ведь мы по собственной инициативе, без предписания решили их заменить, ради безопасности! Сумма штрафа для УК и для ТСЖ – одна и та же, но по кому эти 150 тысяч ударят больнее? Больших денег на ЖКХ в России не заработаешь…

«Радикальные» перемены

Все сколько-нибудь значимые решения в ТСЖ принимаются сообща, на заседаниях правления. Отчеты о финансово-хозяйственной деятельности доступны каждому жильцу – распечатки висят на стенде в подъезде, и любой может вносить свои предложения в планирование работ и ремонтов. Темпы развития «Радикала» впечатляют и заставляют завидовать, но не следует забывать о непреложном законе – прежде чем получить плоды, необходимо посадить семечко и вырастить дерево. Чтобы появилась возможность экономить, нужно вложить немалую сумму. Ничто сегодня не мешает жильцам любого другого дома последовать примеру ТСЖ «Радикал». Ничто, кроме собственной лени и недоверия к окружающим. При этом сейчас даже не обязательно создавать ТСЖ, поскольку большинство домов находятся в непосредственном управлении, а законодательством советам домов даны широкие полномочия. И подобные примеры самоуправления в домах, обслуживаемых управляющими компаниями, есть, они успешны, но единичны.

- Первые два года мы проводили очные собрания – на первое пришло более 200 человек, на второе – 70, на третье – 14. Это тоже показатель, что работа правления жильцов устраивает – недовольные не промолчали бы. Теперь мы перешли на очно-заочную форму голосования. В правлении состоят 6 мужчин и одна женщина (фантастический для Братска показатель! – прим. автора) – по двое от каждого дома плюс председатель.