Управдомы-многостаночники

В Приангарье на жилищном рынке официально насчитывается 274 управляющие компании. К работе любой из них имеются претензии со стороны как жильцов, так и контролирующих органов. К тому же на рынке до сих пор существуют нелегальные жилищники, которые в течение года не могут получить лицензию, а деньги с собственников за обслуживание дома успешно собирают. «Сибирский энергетик» выяснил, какие схемы используют предприимчивые управляющие компании и как жильцам оградить свой дом от нерадивых УК, как, когда и куда направить жалобу, чтобы она не пропала в недрах чиновничьих кабинетов.

Байкальская схема

По новым правилам лицензионного контроля управляющие компании региона живут уже целый год. Самый большой плюс лицензирования заключается в том, что директора УК их заместители были вынуждены ознакомиться с нормативной базой, Жилищным кодексом. Раньше десятки УК руководствовались, по большому счёту, только своими желаниями и возможностями. Теперь же жилищникам поставили жёсткие рамки. Впрочем, некоторые компании с ними считаться отказываются, используют различные схемы, чтобы удержаться на рынке управления жилым фондом, оговаривается руководитель Службы госжилнадзора Иркутской области Денис Воронов.

Сложная ситуация на протяжении года сохраняется в Байкальске. Здесь ООО «УЖКС» с марта 2015 года не может получить лицензию на деятельность. Согласно данным «Контур-Фокус», компания опытная, на рынке с декабря 2014 года, а её учредители знакомы с рынком жилищных услуг с 2005 года.

Одна из учредителей Анна Пыстина (владеет долей 40% ООО «УЖКС») была директором и владела 20% акций ЗАО «УК ЖКК», предприятия, которое производило пар и горячую воду. В 2009 году предприятие прекратило свою деятельность в связи с ликвидацией. До появления ООО «УЖКС» Анна Пыстина познакомилась и с эксплуатацией жилого фонда. В 2007 году в городе образовалось ОАО «Управление жилищно-коммунальными системами города Байкальска», 25% акций которого принадлежало Анне Пыстиной. Она же являлась генеральным директором компании. С июля 2014 года предприятие находится на стадии ликвидации. Пыстина руководила ещё одной компанией со схожим названием: ОАО «Управление жилищно-коммунальными системами». Предприятие было основано в 2012 году, Анна Пыстина владела 25% его акций. С мая этого года компания также находится в стадии ликвидации: чистый убыток в 2014 году составил 48 млн рублей.

Похожими компетенциями может похвастаться и второй учредитель ООО «УЖКС» Мария Гордиенко (ей принадлежит доля 30%). Она также является учредителем ОАО «Управление жилищно-коммунальными системами» (15% акций). В послужном списке – руководство муниципальным унитарным предприятием «Байкальское городское хозяйство Байкальского муниципального образования», которое занимается вывозом мусора. У простых жителей, судя по всему, Мария Гордиенко вызывает доверие: сегодня основную деятельность она совмещает с председательством в ТСЖ «Южный».

Тем не менее жилищники уже год не могут получить лицензию на деятельность ООО «УЖКС». Но работу не бросают: всё это время компания обслуживает дома. Именно этот факт, пояснил Денис Воронов, мешает компании получить разрешение на деятельность. «При проверке документов, поданных на получение лицензии, была выявлена недостоверная информация, – объясняет суть конфликта Воронов. – В частности, в представленных в комиссию документах было указано, что у компании нет домов на обслуживании. Однако в результате проверки было выявлено, что организация управляет 257 домами. Эти данные подтвердили собственники и представители ресурсоснабжающей организации, куда перечислялись платежи за потребленные коммунальные ресурсы. На заседании лицензионной комиссии представитель управляющей компании данного факта и не отрицал». Любопытно, что на сайте reformagkh.ru (официальный государственный ресурс для обязательного публикования информации о деятельности в том числе и управляющих компаний), за ООО «УЖКС» из Байкальска не числится ни один дом.

Неудивительно, что комиссия отказала в выдаче лицензии ООО «УЖКС», которая почему-то открещивается от своих домов. Компания в свою очередь обратилась с заявлением в арбитражный суд Иркутской области о признании отказа в выдаче лицензии незаконным. Решение суд вынес 30 декабря: компании в удовлетворении требований было отказано. Жилищники на этом не остановились, обратились в вышестоящую инстанцию, но постановлением Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2016 года решение иркутского областного суда вступило в силу. ООО «УЖКС» подало кассационную жалобу, а несколькими днями раньше вновь подало заявление в Жилнадзора на соискание лицензии. Внеплановая проверка документов показала, что компания в прилагаемых к заявлению документах вновь указала недостоверную информацию. Комиссия Иркутской области по лицензированию во второй раз не выдала компании заветного разрешения. Точку в этой ситуации поставит суд, говорят в региональном Жилнадзоре.

Пока идёт разбирательство, на жилищный рынок в Байкальске пытается зайти новая управляющая компания с идентичным названием – ООО «УЖКС». Его учредителем является всё та же Анна Пыстина, а директором – Татьяна Нефедьева, которой принадлежит 30% прежнего ООО «УЖКС». Любопытно, что юридический адрес новой компании совпадает с адресом ТСЖ «Южное», председателем которого является соучредитель старого ООО «УЖКС» Мария Гордиенко.

В хитросплетениях Байкальской жилищной схемы легко запутаться. Как сообщил Воронов, компания-близнец уже подала заявление на получение лицензии. «Она имеет шанс получить документ. К ней нет формальных претензий. Практически все управляющие компании, которые заходили на лицензирование в текущем году, показывали, что у них нет домов. Большая часть. Компании будут обращаться за лицензиями, они их будут получать. Это нормальный живой рынок», – добавил Воронов.

В предвкушении зачистки

По мнению директора СРО «Содружество ЖКХ» (в организацию входят более 100 УК области) Михаила Дамешека, сегодня формальные недостатки имеют все управляющие компании. «По большому счёту, сегодня любого директора можно дисквалифицировать, на любом доме можно найти замечания», – подчеркнул Михаил Дамешек.

Дисквалификация директора – это прямой путь к лишению лицензии, уверен Денис Воронов. Специалисты регионального Жилнадзора, СРО «Содружество ЖКХ» предрекают: из-за того, что далеко не все компании в области работают честно, в скором времени в Приангарье может начаться зачистка жилищного рынка.

«Такой опыт в стране есть. Недавно в Ханты-Мансийском округе было вынесено решение о дисквалификации директора управляющей компании в связи с нарушением платёжной дисциплины. Ему выписали штраф в 150 тысяч рублей и дисквалифицировали на два года. По правилам, после дисквалификации организация должна найти нового директора. Но у нас большинство управляющих копаний связаны с конкретными именами, кадровый потенциал в ЖКХ низкий: руководитель компании является её же учредителем, аттестованным лицом. Вот такие управдомы-многостаночники. Поэтому если это лицо дисквалифицируется, компания оказывается под угрозой лишения лицензии», – пояснил Воронов.

В целом жилищный рынок Приангарья за последний год претерпел существенные изменения в положительную сторону, отметил Михаил Дамешек. «Количество жалоб от жителей снизилось, и это значит, что управляющие компании понимают всю меру ответственности и осознают, что при некачественном обслуживании домов могут лишиться лицензии. Положительный момент заключается в том, что рынок очистится от недобросовестных управленцев, но есть и подводные камни – честность должностных лиц, которые будут принимать решения о лишении компаний лицензий», – подчеркнул Дамешек.

Не стоит ждать, что жилищный рынок раздует от новых УК, они легко подхватят эстафету старых компаний с нехорошей репутацией. Минстрой России подготовил законопроект, согласно которому будет ограничен срок действия лицензии для организаций без обслуживаемых домов. Если компания в течение полугода не сможет найти клиентов, её могут лишить лицензии. Как показывает практика, убедить дом сменить управляющую компанию, провести все процедуры – дело небыстрое. Поэтому нередко новички заходят на рынок агрессивно.

«Сегодня только в Иркутске насчитывается около 50 компаний с «нулевыми» лицензиями. Как происходит в Иркутске: компании, чтобы перетянуть к себе дома, используют недобросовестные меры. Постоянные скандалы сейчас в Ленинском районе. Там по­явилась новая организация, которая распространяет слухи, что старая УК банкротится, с ней работать больше не стоит. Заложниками этой ситуации в первую очередь становятся жители, которых вводят в заблуждение», – рассказал Михаил Дамешек.

Утонуть в бумагах

Сегодня в основном претензии к управляющим компаниям у контролирующих органов и собственников касаются содержания общедомового имущества и оформления всех необходимых документов. Например, жильцы обращаются в Службу с заявлениями о подделке протоколов общего собрания. Собственники уверяют, что их голоса были подсчитаны неправильно, голосующих ввели в заблуждение или указанные участники собрания и вовсе не присутствовали. Такая картина наблюдается не только в Приангарье, эта тенденция прослеживается по всей стране. Возможно, именно поэтому законодатель в этом году ужесточил требования к протоколам общего собрания.

Как пояснила заместитель начальника правового отдела областной Службы госжилнадзора Ксения Рудакова, теперь, чтобы протокол общего собрания был признан действительным, в нём должны содержаться сведения обо всех участниках, в том числе и персональные данные – фамилия, имя, отчество, паспортные данные, а также время, дата и место проведения общего собрания. Ссылаться на закон о защите персональных данных бесполезно. «В приказе Минстроя чётко указано: реестр собственников составляется с указанием паспортных данных, площади имущества, свидетельства о собственности, доли в праве собственности, подписи», – подчеркнула Рудакова.

Обязательно должен указываться инициатор общего собрания, его документ о собственности помещения в данном доме. Кроме того, при возникновении спорных ситуаций содержание прений также должно быть отражено в протоколе: сколько собственников были не согласны с предложением и почему. При отсутствии этих данных документ судом может быть признан недействительным.

Если для работы с управляющей компанией на собрании был утверждён один тариф, а в договоре появилась другая цифра, именно правильно оформленный протокол поможет собственникам разрешить конфликт. «Споры между управляющими компаниями, между компанией и собственниками часто возникали из-за непонятно составленных документов, – рассказал Михаил Дамешек. – Новые требования практически на 99% нивелируют возможность споров. Пожелание жителям: перед составлением протокола проконсультируйтесь с юристами управляющей компании, если вы ей доверяете, или со специалистами Жилнадзора».

По словам Рудаковой, пока в Службу не поступало ни одного правильно оформленного протокола. В ведомство уже обращались возмущённые граждане, которые считают новые правила созданием лишней волокиты. Но специалисты подчёркивают: требования позволяют быстрее выявить подделанные протоколы. А за их фальсификацию законодатели предусмотрели уголовную ответственность. Поэтому, если у собственников возникают подозрения в подлинности подписей, они вправе обратиться с заявлением в правоохранительные органы.

«Не стоит с подозрениями о подделке протокола обращаться в Жилнадзор, – советует Воронов. – Если житель с заявлением всё же обращается в Службу, единственное, чем мы можем помочь, это переслать его заявление в МВД. Дальнейшее общение МВД с собственником будет вестись без нашего участия. Также служба может помочь обратиться в суд, подготовить исковое заявление, но формальным заявителем для разбирательства должен быть сам житель».

Ксения Рудакова добавила, что обращаться с заявлением о фальсификации протокола, части информации, содержащейся в нём, необходимо незамедлительно. «Часто собственники неправильно полагают, что срок обжалования протокола начинает течь с момента окончания проверки Службой по обращению жителей. К нам до сих пор обращаются жители по протоколам 2007 года, с которыми они изначально были не согласны. На обжалование протокола есть всего полгода с момента, как собственнику стало известно о нарушении его прав – с момента, как он был ознакомлен с документом», – подчеркнула Рудакова.