Последняя китайская приватизация

В последний день необычно долгой зимы 2016 года президент России Владимир Путин подписал закон, согласно которому бесплатная приватизация жилья продлевается на один год, до 1 марта 2017 г. У тех, кто интересуется этой темой, возникло стойкое ощущение дежавю…

Пятый и решительный

Ситуация с бесплатной приватизацией жилья в России более всего напоминает последние китайские предупреждения. Сейчас мы видим уже пятое продление, пятый «окончательный срок». Ранее «дедлайны» наступали в 2006, 2010, 2013 и 2015 годах. Инициаторы продлений 2013 и 2015 годов вряд ли сомневались, что по достижении «часа X» аттракцион невиданной щедрости будет продлен еще на год-два.

Мы привыкли к тому, что наше государство не спешит с благодеяниями для собственного электората, а вот обирает его исправно. Откуда же такое желание поделиться с россиянами весьма дорогой до недавнего времени недвижимостью? В момент бесплатной приватизации двухкомнатной квартиры в Москве российский бюджет автоматически лишался 6–8 миллионов рублей, которые можно было бы выручить за этот актив.

Почему так происходит?

Анатомия щедрости

Во-первых, потому что, вопреки убеждениям многих из нас, у власти находятся отнюдь не злые волки, только и мечтающие кого-нибудь ограбить. Руководство страны прекрасно понимает, что для основной массы россиян бесплатная приватизация — единственный шанс получить хоть какую-то недвижимость. И хотя практически все, кто хотел и мог, уже приватизировали свои квартиры, какая-то часть «опоздавших» все равно еще может решиться на этот шаг. Впрочем, в феврале 2016 года никаких очередей в органах регистрации прав уже не наблюдалось (в отличие, скажем, от 2010 года).

Во-вторых, государству наши квартиры не нужны. Договор социального найма не приносит особых выгод, а вот хлопот у собственника жилья более чем достаточно. Скажем, риск случайной гибели или повреждения имущества лежит на собственнике этого имущества. Взносы за капитальный ремонт также платит собственник (а не наниматель). Участие в расходах на содержание общего имущества — также формально на собственнике (п. 1 ст. 158 Жилищного кодекса), однако в реальности государство перекладывает эти расходы на нанимателя. Наконец, собственник платит налог на имущество.

В среднем наниматель жилья по договору социального найма платит за жилищно-коммунальные услуги меньше, чем собственник.

Что до заоблачной стоимости недвижимости, то проку от нее государству немного: с жильцами продать такое жилье нельзя, выселить жильцов проблематично — уж лучше получать какой-никакой, а налог. Тем более что в ближайшие годы, судя по всему, классу «сознательных собственников» придется платить все больше и больше. В том числе и абсолютно абсурдный налог за то, чем даже воспользоваться нельзя: за землю под домом и вокруг него. Далее мы будем говорить о Москве, но ее опыт очень пригодится и другим городам, где сейчас идет межевание дворов.

Дорогая бесплатная земля

Если ваши окна выходят во двор, посмотрите туда. Сколько метров до ближайшего дома? Пятьдесят? Влезет платная многоэтажная парковка. Сто? Полноразмерная жилая семнадцатиэтажка просто просится на этот участок. Спортивные и детские площадки, скамейки, место для парковки? По Жилищному кодексу 2005 года прилегающая земля была вашей «бесплатно», однако с 2014 года в Москве стали нарезать землю вокруг многоквартирных домов с целью взимания налогов. Минимальный размер такого участка — земля под домом и дорожка от дверей подъезда до улицы или внутридворового проезда. Максимальный — с небольшим участком вокруг, половина расстояния до соседних домов. Чем больше эта площадь, тем выше налог, который делится на всех собственников квартир. Чем больше квартир в частной собственности — тем больше денег получает бюджет.

Если посмотреть на карту межевания жилых кварталов Москвы, можно убедиться, что практически везде участки нарезаются по максимуму, а значит, и налогов с них платить придется куда больше, чем если бы в расчет бралась только земля под домом. В пересчете на каждого вроде бы копеечка (700–1000 рублей в год с небольшой столичной квартиры), но в Москве более 40 тысяч жилых домов, и в большинстве из них сотни квартир. Конечно, при межевании проводились собрания жильцов, вот только этих самых жильцов старались не ставить в известность о времени и месте события. В вопросах недвижимости прямая демократия работает только для самых информированных граждан.

Впрочем, есть риск и в отказе от земли: если ТСЖ не берет себе участок около дома, этот лот может быть выставлен на торги. И у нового собственника наверняка окажутся очень интересные идеи по использованию вашей клумбы или привычных парковочных мест.

По законам всего мира владение собственностью подразумевает права и обязанности. С обязанностью платить мы разобрались, а вот прав на «свою» территорию у вас очень мало. Можно поставить забор или шлагбаум, если это утвердит управа. Можно сделать парковку или детскую площадку, потому что при наличии у вас придомовой территории с управы эта обязанность снимается. У городских властей вообще исчезают обязанности, за исключением взимания земельного налога! Все работы по благоустройству на «приватизированной» земле — только за счет жильцов. При этом всякая коммерческая деятельность на земле, с которой вы сполна уплатите налог, запрещена.

Повод для размышления

К счастью, чиновники — тоже люди, их мечты тоже не имеют ничего общего с реальностью, и они тоже возвращаются порой на грешную землю. Уже в конце 2014 года налог на придомовую землю был отменен, так как власти не удалось объяснить даже самой себе, за что тут платить. Формальная передача земли в собственность ТСЖ произошла, однако за площадками в основном ухаживают городские службы. Юридически приватизация земли произошла, фактических изменений нет. Точно так же, как это происходило и при бесплатной приватизации квартир.

Сейчас стоимость социального найма («квартплата») и размер налога на квартиру равны или практически равны. Однако это равенство никак не закреплено законодательно, и в любой момент налоговую планку могут поднять. Скорее всего, это произойдет в начале восстановления экономики России, в 2018 году, когда начнет действовать единый налог на недвижимость. Очень высока вероятность, что платить налог придется и за квартиру, и за землю под ней.

Ничего плохого в этом нет. Собственность — это не только удовольствие, но и ответственность, и расходы. Но приватизировать жилье надо после серьезного размышления и с открытыми глазами: если вы не собираетесь никуда переезжать, возможно, приватизация не для вас. Более того, у граждан сохраняется право «деприватизации» — обратной безвозмездной передачи жилья государству с сохранением права проживания по договору социального найма. Особенно если у вас маленькая приватизированная квартира в старом доме — можно выиграть при последующем расселении. Правда, заново приватизировать жилье уже не удастся.