Почему некоторые платят за капремонт дважды?

Они рассказали, что в их доме несколько лет назад уже проводился капитальный ремонт (заменена кровля, утеплён фасад и проведен ремонт электропроводки), но собственники дома продолжают платить за капитальный ремонт, как и все остальные жители г. Братска. Мы решили разобраться, почему это происходит, тем более, что этот вопрос волнует многих.

Как слой штукатурки стал квартирой

Подобным вопросом могут задаться жители 441 многоквартирного дома Братска, где с 2008-го по 2013 год проходил капитальный ремонт по федеральной программе. Но стоит вспомнить, как возникла эта программа и почему она возникла.

Давайте обратимся к истории. Дело в том, что жилищно-коммунальное хозяйство России до 2005 года было самой отстающей отраслью. Происходило это в силу того, что внятного законодательства в этой сфере попросту не существовало. Страна уже 14 лет жила при другом политическом строе, а законы, которые обеспечивали работу ЖКХ, по большей части были ещё социалистическими и никак не соотносились с новым законодательством. Например, люди, которые приватизировали квартиры, в реальности становились собственниками лишь некой «виртуальной площади», ограниченной слоем обоев и штукатурки, поскольку собственниками дома они не были (это примерно как ездить на государственном автомобиле по доверенности). Дома, как и прежде, принадлежали либо муниципалитету, либо организациям.

Жилищный кодекс, который вступил в законную силу 1 марта 2005* года, вывел ситуацию на иной уровень. В нём была применена общемировая практика. То есть вместе с получением в собственность квартиры (личного имущества) гражданин становился ещё и собственником части дома вне квартиры, так называемого, «общедомового имущества». Размер этой «некой части» определяется, в соответствии с кодексом, размером личного имущества. Другими словами, чем больше у человека собственность (т.е. площадь квартиры), тем значительней его доля владения домом. Соответственно, поскольку домом владеют жильцы – собственники квартир - они и несут ответственность за свою собственность. В том числе, и по капитальному ремонту здания.

Как государство пыталось отремонтировать дома

Для Братска проблема капитального ремонта всегда была крайне актуальна. Впрочем, ее значимость не снизилась и сегодня (только на замену лифтов сейчас нужно более 200 миллионов рублей), но в «нулевых» жилые дома Братска стояли без капитального ремонта уже, как минимум, 15 лет (а подавляющее число домов - гораздо дольше). Сейчас часто можно услышать «каверзный» вопрос - куда исчезли деньги за капитальный ремонт, которые мы платили до 1992 года? Но достаточно будет вспомнить гиперинфляцию того времени, чтобы понять: тот рубль оплаты за капремонт - это сегодня меньше одной копейки. К тому же, можно предположить, что условные сто рублей, в то время поступавшие за капремонт в казну муниципалитета и превращавшиеся через месяц в один рубль, во время кризиса неплатежей (врачам, учителям) было на что израсходовать. Но это только предположение.

21 июля 2007 года в России был принят закон №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», и была создана соответствующая госкорпорация, которая выделяла муниципалитетам средства под заявки на капитальный ремонт многоквартирных домов. Причем, существовал ряд достаточно жестких условий для того, чтобы заявка получила одобрение, и по ней были выделены деньги. Многие города так и не смогли выполнить эти условия, но для Братска возможность получения средств стала спасением, поскольку в капитальном ремонте нуждалось огромное количество домов, в первую очередь, там, где по нормативам требовалась замена лифтов. Тогда было понятно, что заменить за счет своих средств лифты (а стоимость замены каждого больше миллиона рублей) собственники не смогут.

За время участия Братска в программе капитального ремонта (с 2008-го по 2013 год) был отремонтирован 441 дом (всего в Иркутской области было «откапиталено» 2196 домов) на сумму около полумиллиарда рублей (и более 3 млрд рублей - по Иркутской области). Необходимо сразу пояснить, что капитальный ремонт в эти годы финансировался государством на 95% (включая городской бюджет) и лишь 5% от стоимости капремонта оплачивали жильцы.

Надо полагать, государство могло бы финансировать капремонт полностью, эти 5% были нужны лишь для того, чтобы люди хоть как-то ценили свой дом, проделанную работу и наконец-то почувствовали себя собственниками.

К слову, возникали и странные ситуации – собственники одного из домов в Братске отказались от софинансирования капремонта, даже несмотря на то, что лифт в их доме по существующим нормативам должен был остановиться. Собственно, он и остановился, и простоял около года. На следующий год жильцы «попросились» в программу.
Меж тем, многочисленные проверки контролирующих органов не выявили в Братске (в отличие от Иркутска) нарушений в расходовании средств и снижения качества работ.
Программа более-менее «выровняла» ситуацию с капремонтом в Братске, но она обладала рядом серьёзных недостатков. Во-первых, она была «точечна» в силу того, что размер выделяемых средств не соответствовал потребностям. Во-вторых, требования Фонда постоянно усложнялись, например, софинансирование собственниками увеличилось до 15%. В конце концов, и средства, выделенные государством Фонду, стали заканчиваться.

Что у нас есть сейчас?

Надо сказать, что ещё во время существования «Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в некоторых регионах (например, в Татарстане) начали свою работу местные фонды. Теперь они есть в каждом регионе страны. И стоит отметить, что даже в Братске в одном из ТСЖ строка «капремонт» с тарифом в 1 рубль существовала задолго до начала работы «Фонда по капитальному ремонту многоквартирных домов Иркутской области», поскольку жильцы прекрасно понимали, что целостность жилья целиком зависит от них самих.

Сейчас собственники жилья платят взносы в свой региональный фонд (за нанимателей муниципального жилья платит городской бюджет). О работе регионального Фонда написано много и хорошего, и плохого, но важно понять очень важный момент – нигде и никогда в мире до настоящего времени не реализовывалась столь масштабная программа. Масштабная по площади – 11 часовых поясов, по климатическим зонам, по различию менталитетов. И на самом деле никто ещё не знает (просто неоткуда узнать), какая форма аккумулирования средств даст нужный эффект. Существует, например, мнение, что лучше было бы проводить оплату капремонта «по факту» для каждого конкретного дома (теоретически!). Но вряд ли найдется организация, готовая дать в кредит несколько миллионов рублей (а в масштабах области – десятки миллиардов рублей в год, а по прошествии лет - и сотни миллиардов) без гарантий выплаты и сразу нескольким собственникам. Посадить тысячи людей на кредитную «иглу» - сомнительная альтернатива аккумулированию средств.

Тем не менее, что касается конкретно дома на улице Енисейской 60а, капитальный ремонт кровли спустя некоторое время потребуется снова, а может понадобиться и ремонт внутридомовых инженерных сетей. Капитальный ремонт – не синоним понятия «ремонт навсегда».

Стоит добавить, что региональный Фонд предлагает альтернативный способ аккумулирования средств, о чем многие забывают, но чтобы воспользоваться им, собственникам нужно проявить коллективную волю.