ЖКХ по новым правилам

Президент Владимир Путин 29 июня подписал закон об изменениях в Жилищном кодексе. За подделку протоколов общего собрания ввели уголовную ответственность. Собственники в многоквартирных домах могут проводить собрания в очно-заочной форме. Управляющим компаниям разрешили не расшифровывать в платёжках данные об общедомовых нуждах. Кроме того, недавно вступили в силу поправки в Кодексе административных правонарушений. Теперь за нежелание раскрывать информацию о своей деятельности управляющие организации заплатят немалые штрафы.

За последние два года на федеральном уровне было принято около 400 нормативных документов, регулирующих сферу ЖКХ. И законодатель не прекращает удивлять: новые поправки перечёркивают законы, по которым мы жили почти 10 лет. Последние изменения касаются 30 статей Жилищного кодекса.

Руководитель Службы государственного жилищного надзора по Иркутской области Елена Фёдорова признала, что даже опытные юристы не успевают за всеми новинками. Что говорить о рядовых гражданах, которые даже об изменениях в законодательстве порой узнают с запозданием в несколько месяцев. Заместитель министра жилищной политики и транспорта Приангарья Михаил Клинков на большом семинаре, который на днях проводился для представителей муниципалитетов и управляющих организаций региона, назвал сферу ЖКХ «непроходимым лесом непонимания».

«Огонь, вода и медные трубы, ещё и обмотанные проводами. Вот как ­обыватель видит сферу ЖКХ. Наша задача – создать такие условия, которые позволят пользователю услуг, участнику коммунального рынка не просто видеть, но и воздействовать на процесс», – отметил Михаил Клинков. Управляющие и ресурсоснабжающие организации включились в игру по новым правилам, однако собственники жилья пока не проявляют активности. Между тем большая часть новаций касается непосредственно самоуправления в многоквартирных домах.

Обратились к собственникам

В новом законе отдельно оговорена новая форма проведения собраний – очно-заочная. Как пояснил эксперт по правовым вопросам СРО НП «Содружество ЖКХ» Максим Тельтевский, теперь не нужно два раза уведомлять о собрании: сначала о проведении очного, а затем заочного. Это позволит экономить время. Единственное ограничение, которое прописал законодатель, – все решения собственников должны быть оформлены в письменном виде, даже тех, кто голосовал на собрании.

Ещё одна новация также касается правил проведения общих собраний. Если собственники, которые обладают не менее 10% от общего числа голосов в доме, решают организовать проведение собрания, они могут обратиться с этим вопросом в свою управляющую компанию, которая обязана организовать его в течение 45 дней. «Но есть оговорка. Собственники должны принять решение о финансировании затрат управляющей организации. Подчеркну: сначала решаете, готовы или нет платить, затем только требуете от УК выполнения данного условия», – отметил Тельтевский.

Внесли в компетенцию общего собрания вопрос делегирования полномочий о принятии решения о текущем ремонте совету многоквартирного дома. Таким образом, больше не нужно всем соседям обсуждать каждый шаг ремонта. Ранее проведение текущего ремонта без принятия соответствующего решения общим собранием считалось нарушением.

Управляющим организациям также дали право организовывать общие собрания на своих домах. Но в этом случае УК, ТСЖ или ЖСК всю финансовую нагрузку несут сами, собрания организуют за свой счёт, отвечают за содержимое протокола собрания. «Слышал разные мнения по этому вопросу. Некоторые собственники недовольны. Но нужно смотреть на главный признак гражданского законодательства – равенство сторон», – прокомментировал нововведение Тельтевский.

На законодательном уровне впервые оговорено право на вознаграждение членов совета многоквартирного дома. Размер вознаграждения, порядок его выплаты определяются на общем собрании. «Мы общались с собственниками по этому вопросу, они говорили: никто не возражает против возна­граждений. Все понимают, что это достаточно серьёзная работа. Но собственники ставили определённое условие: если действия совета приводит к экономии – тогда стоит заплатить за работу», – рассказал Тельтевский.

Пожалуй, самым любопытным нововведением стало признание протокола официальным документом, который влияет на права и законные интересы граждан. Теперь подделка протоколов общего собрания влечёт за собой уголовную ответственность. Самое суровое наказание по данной статье – лишение свободы сроком на два года.

Кстати, копии протоколов, которые будут поступать в управляющие компании от собственников, те должны будут пересылать в Службу государственного жилищного надзора. Ведомству, в свою очередь, следует хранить эти документы в течение трёх лет. Когда в регионе заработает «ГИС ЖКХ», можно будет протоколы передавать этой системе напрямую.

Расширили собственникам не только права, но и список обязанностей. Закон указал, что собственники теперь обязаны проводить годовые собрания во втором квартале года, следующего за отчётным. Логика понятна: управляющие компании отчитываются в первом квартале, после этого собственники, чтобы принимать адекватные решения, должны будут проводить свои собрания, на которых будут подводить итоги и ставить новые задачи.

Личное общение

Генеральный директор СРО НП «Содружество ЖКХ» Михаил Дамешек на областном семинаре призвал активных собственников пытаться решать все проблемы напрямую с управляющими организациями, а не обращаться по любому поводу в контролирующие органы.

«Бывает, что одну управляющую компанию за год посещают более 300 представителей с различными проверками. Порой в день проходит более одной проверки. Управляющая компания с таким напором физически не может справиться. Например, инженер ушёл в Службу жилищного надзора, юрист – в прокуратуру, директор сидит с налоговой службой. В итоге работа управляющей компании парализована. Поэтому обращаюсь к собственникам многоквартирных домов: сначала решайте все свои проблемы с управляющей организацией, только после этого идите в контролирующие органы», – сказал Михаил Дамешек.

Он добавил, что на ситуацию могут повлиять сами управляющие организации, если будут больше предоставлять информации жителям о своей деятельности. Между тем законодатель, напротив, закрыл один из доступов получения информации. Новый закон ввёл новую строчку в платёжке – «Плата за содержание общего имущества». В неё включается плата за услуги по управлению, за содержание и текущий ремонт, а также за потреблённые общедомовые ресурсы – за холодную и горячую воду, электрическую и тепловую энергию, отведение сточных вод. Отныне собственники не будут видеть отдельной строкой, сколько они тратят на общедомовые нужды.

На первоначальном этапе компании будут учитывать размер платы на общедомовые нужды в соответствии с нормативами, которые будут установлены на тот период в регионе. В дальнейшем каждый год размер платы будет согласовываться с собственниками. Эксперты на семинаре предположили, что это должно подстегнуть УК, ТСЖ и ЖСК проводить энергосберегающие мероприятия на обслуживаемых домах, чтобы достойно содержать дома за счёт тарифов, которые будут определять собственники. Как известно, жители многоквартирных домов предпочитают устанавливать минимальные тарифы.

Компенсировать отсутствие информации в платёжках законодатель предлагает размещением данных на специальных информационных ресурсах.

Молчание – золото

Отныне замалчивать данные о своей деятельности управляющим организациям невыгодно. Сначала их обязали публиковать информацию для того, чтобы получить лицензию. (Из 229 «управляшек» в регионе 29 из-за своей скрытности не смогли получить заветный документ.) Затем всем лицензиатам объявили, что их регулярно будут проверять на предмет раскрытия информации в рамках лицензионного контроля.

Елена Фёдорова пояснила: хотя контроль теперь называется по-другому, суть его остаётся прежней: требования, соблюдение которых проверялось в рамках жилищного надзора, распространяются и на лицензионный контроль, управляющая организация по-прежнему несёт перед собственниками помещения ответственность за все оказываемые услуги. Сейчас региональный жилнадзор готовит правовой акт, который позволит мониторить раскрытие информации компаниями в непрерывном режиме.

Параллельно правительство области готовится подписать соглашение о сотрудничестве с информационной системой «ГИС ЖКХ». Это федеральный ресурс, на котором все управляющие организации, органы местного самоуправления, организации по сбору платежей также обязаны раскрывать данные. Если правительство в июле-августе подпишет соглашение, то через четыре месяца у участников коммунального рынка появится обязанность раскрывать свои карты на портале «ГИС ЖКХ». «Так что уже сейчас готовность должна быть стопроцентной», – обратилась Фёдорова к участникам семинара.

Любопытно, что за сокрытие данных ждёт наказание согласно Кодексу административных правонарушений. Управляющим организациям за нарушение порядка способов и срока размещения информации, опубликование искажённых данных придётся заплатить 30 тыс. рублей. За повторное нарушение ждёт дисквалификация на срок до трёх лет. Остальным юридическим лицам грозят штрафы размером 200 тыс. рублей, должностным лицам – 30 тыс. рублей.

Количество управляющих компаний последние два года неизменно растёт. По информации заместителя мэра – председателя комитета городского обустройства Булата Дугарова, только в Иркутске за год прибавилось на 21 управляющую организацию. При такой высокой конкуренции в ход порой идут незаконные приёмы. Например, управляющие организации до последнего не отдают преемникам техническую документацию домов, чтобы те не могли приступить к работе. Теперь нарушение сроков передачи документов грозит наложением немалых штрафов: для должностных лиц – 30–40 тыс. рублей, юрлиц – 100–200 тыс. рублей. За повторное нарушение компания и вовсе будет вынуждена покинуть рынок на срок от одного года до трёх лет.

Информация

Из-за нежелания управляющими компаниями раскрывать информацию о своей деятельности своих привычных управляющих компаний лишились 1184 многоквартирных дома. Из них 236 домов сейчас находятся во временном управлении муниципальных компаний, по 189 домам объявлены муниципальные конкурсы по подбору управляющей организации, ещё 112 зданий готовы к проведению конкурсов, передано на постоянное управление новым организациям 654 дома.
Процесс лицензирования продолжается, на сегодняшний день выдано 234 лицензии, в том числе 20 отказникам. Но они теперь выходят с пустыми лицензиями, им придётся заново завоёвывать место на коммунальном рынке.
Согласно обновлённому Кодексу административных правонарушений, компаниям, работающим без лицензии, грозит штраф от 150 до 250 тыс. рублей, должностным лицам – от 50 до 100 тыс. рублей.